浅析人力资源价值评估

时间：2022-05-28 00:46:50 其他范文收藏本文下载本文

下面小编给大家整理了浅析人力资源价值评估，本文共10篇，供大家阅读参考。

浅析人力资源价值评估

篇1：浅析人力资源价值评估

内容摘要:人力资源是决定经济发展的关键因素,随着我国市场经济体制的建立和不断完善,对人力资源进行定价的要求也越来越迫切,但目前理论界和操作层并不能拿出一套标准的计量方法和体系。本文在对人力资源价值评估进行必要性和可行性分析的基础上,探讨人力资源价值评估的理论基础,简要介绍该领域目前研究动态和已取得的初步研究成果。

关键词:人力资源价值评估人力资本

人力资源价值是指作为人力资源载体的劳动者所具有的潜在创造性劳动能力,这种潜在创造能力能够创造出可计量的外在价值,可通过对这种已实现的或可能实现外在价值的计量来表示其内在价值。当前理论界,关于是否应对人力资源价值进行评估,还存在一些争议。笔者认为,随着市场经济体制的建立,人力资源作为唯一能动的、活的资源,如果在交易中不予考虑,会降低社会资源配置效率,形成产权交易和各类资本业务误区,损害当事人权益。

人力资源价值评估的必要性与可行性

必要性

人力资源价值评估是构建社会主义市场经济体制的客观需要。宏观上讲,生产要素市场的建立是构建市场经济体制的关键部分,劳动力市场的发育又是重中之重。劳动力市场供求双方交易的是劳动者的知识、技能和能力,但人们实践经验等综合素质的差别,导致了能力上的差异,不同质的人力资源会创造出不同的价值,这就要求提供不同的报酬。建立一套人力资源价值评估体系,有利于供求双方对人力资源价值做出合理估计,促进人力资源的合理配置和流动,避免浪费。

人力资源价值评估是企业提高经济效益、增强国际竞争力的必要手段。微观上看,人力资源成本是企业经营中的重要成本,必然成为管理控制和成本核算的对象。由于异质的人力资源在相同岗位上创造的价值量不同,通过对人力资源价值的评估,可以使管理者了解人力资源上可能的花费成本和获得收益,为做出合理的人力资源配置提供依据。再者,人力资源价值体现在其未来超额获利能力上,没有高素质的人力资源,企业就不能获得超额利润,通过对人力资源价值评估,可使企业更重视人力资源的作用。另外,WTO过渡期内各保护条款的取消,跨国人力资源流动也活跃起来,但长久以来许多企业并不把人力资源当作资产看待,对此缺乏正确认识,更没有一套规范的评估体系,使得合资时许多中方专业人才白白投入给合资企业,造成国有资产的流失。近来这种现象已大有改观,人力资源价值得到了广泛承认,但建立完善的价值评估体系依然任重而道远。

可行性

现实条件社会主义初级阶段所进行的经济体制改革为人力资源价值评估提供了现实条件。我国现阶段的国情是多种经济成分并存,发展不平衡,收入分配实行按劳分配与按生产要素分配结合的体制。因此,劳动力在特定阶段仍具有成为商品的条件。劳动力成为商品为人力资源价值评估提供了前提。企业要想在激烈的竞争中生存,获得超额利润,就必须拥有一批专业的管理人员、掌握新技术的科技人才及熟练工人。为此,企业必须加大人力资本投资,重视能带来经济效益的管理及科技人才。随着统一、公平、自由劳动力市场的'建立,劳动力作为商品有了交易的场所。所有这些都为人力资源价值评估创造了条件,使其方法的应用成为可能。

技术支持人力资源会计研究为人力资源价值评估提供了技术支持。以劳动者权益为核心的人力资源会计的推行是激发劳动者积极性、提高企业经济效益、促使社会分配走向合理的根本途径。随着人力资本理论的建立,人们开始对人力资源会计进行研究,许多会计学者就适合西方人力资源开发与管理的会计核算模式、计量方法、会计报告体系等进行了深入的研究,提出了一些人力资源价值计量方法,并形成了理论体系。我国会计理论工作者从上世纪80年代也开始了对人力资源会计的研究,并根据我国的实际情况提出了适合我国国情的人力资源成本和价值核算方法。国内外人力资源会计体系的建立和正在进行的有关理论研究可以为人力资源价值评估研究提供相关技术支撑。

篇2：浅析人力资源价值评估

马克思劳动价值论

马克思劳动价值论对商品的价值及价值决定进行了充分阐述,他认为劳动者的活劳动是价值创造的唯一源泉,价值是由人的劳动创造,物不能创造价值但参与价值创造。既然劳动者是价值创造的惟一源泉,那么人力资源就有价值,是可以被评估的。所以劳动价值论从人力资源的内在价值角度阐述了人力资源价值的规定性。

马克思还注意到了人的不同能力在价值形成中的不同作用,将劳动区分为简单劳动和复杂劳动,这实际上也就承认了不同质的人力资源会创造出不同的价值,并要求不同的报酬水平。在这个基础上可以采用收益法和成本法来确定人力资源的价值。

西方人力资本理论

人力资本思想最早可追溯到西方经济学家亚当•斯密、马歇尔的论述。马歇尔认为,“所有资本投资中最有价值的是对人本身的投资”。首先提出人力资本理论的是美国著名经济学家舒尔茨,他认为人力资本是经济增长的重要源泉,曾指出“劳动者成为资本拥有者不是由于公司股票的所有权扩散到民间,而是由于劳动者掌握了具有经济价值的知识和技能。这种知识和技能在很大程度上是投资的结果,他们同其他人力投资结合在一起是造成技术先进国家生产优势的重要原因”。

美国芝加哥大学教授贝克尔指出“人力资本包括个人的技能、学识、健康,这些因素与人类紧密联系。我们不能把一个人与他的知识、他的健康和他通过受培训所掌握的技能分割开来,这些就是我们所指的人力资本。人力资本对经济增长至关重要,因为现代世界的进步依赖于技术进步和知识的力量,不是依赖于人的数量,而是依赖于人的知识水平,依赖高度专业化的人才”。人力资本理论指出了人对自身投资不仅是经济增长的重要原因,也是个人获得财富的原因。生产要素分配论

在生产活动中,需要相应的投入即生产要素。企业投入的生产要素从大的方面可以分为资本、劳动、土地、企业家精神及知识所有者提供的知识等。生产要素分配论认为企业在完成一个生产周期后,各生产要素在要素市场上都会得到各自相应的报酬,如资本—利息、土地—地租、劳动—工资等,但问题是如何确定各种生产要素的分配比例,尤其在知识经济条件下,怎样确定人力资源这种无形的生产要素对企业做出的贡献,以确认和评估人力资源的价值,是一个重要的命题。生产要素分配论为此奠定了重要的理论基础。

篇3：浅析人力资源价值评估

经济价值法

企业的经济价值是其未来收益的预测值,企业的经济价值是由人力资源和物力资源共同创造的。该法将企业未来的收益中视为人力资源投资获得的部分作为人力资源价值的计量额。

ν0为人力资源价值,r为折现率,R(t)为企业第t年的收益, Hr为人力资源投资占总投资的比例。该式反映了人力资源的相对价值,可比较人力资源和物质资源对企业贡献的大小,以使企业有限资金用于最佳决策。但忽略了人力资源的必要劳动价值,会低估人力资源的价值。

未来工资折现法

该法以职工从录用到退休或死亡停止支付报酬为止预付的报酬为基础,将其按一定折现率折成现值,来作为人力资源的价值。

ν0为n年龄职工的人力资源价值,r为折现率,I(t)为职工未来第t年的工资。

公式将人力资源补偿价值资本化,在不考虑重大经济变动的情况下具有一定可行性。但除了存在职工未来工作时间与工资报酬经常变动的风险和不确定性外,工资只是企业使用人力资源所付成本的一部分,这不符合劳动价值论,因为除了工资外,劳动者创造了大量剩余价值。所以该方法在一定程度上低估了人力资源价值。

商誉法

商誉法是以企业过去的累计收益超过同行业平均收益的部分作为商誉价值,将属于人力资源的商誉价值作为人力资源的价值。

ν0为企业的人力资源总价值,RiF为企业第t年利润,RiF为同行业第i年平均利润, Hr为人力资源投资占总投资比例。该法认为企业获得的超额利润,一部分乃至全部都可以看作是人力资源的贡献,这部分超额利润通过资本化程序确认为人力资源价值。但由于只有企业存在超额利润时,人力资源才会有价值,其理论基础值得商榷,可能会有大部分企业人力资源价值为零或很小,甚至为负数。

实物期权法

该法将人力资源相当于金融期权的标的物,支出成本相当于期权的行使价格,使用时间相当于期权距到期日时间,人力资源价值的不确定性相当于期权中的衍生品的风险大小。

ν0为期权的当前价值,A为标的资产的当前价值,X为投资成本,r为无风险收益率,T为到期时间,σ标的资产的波动率,N(di)正态分布在di处的值。实物期权法是人力资源价值评估的最新发展,但会有大量的计算工作,某些指标的确定有一定主观性,波动率和无风险利率的选择决定了计量的准确与否,应特别谨慎。

另还有随机报酬价值法、人力资源加工成本法、完全价值测定法等,但他们都是各学者根据自己对人力资源价值评估问题的理解,见仁见智。总之可归纳为以工资报酬、成本、收益为基础三种思路进行计量,均有一定道理和可行性,但又存在一定不足。目前理论界和操作层仍不能拿出一套标准的评估体系。

综上所述,随着我国市场经济体制的建立,特别是入世后,对人力资源定价的要求越来越迫切,无论“59岁”现象还是国资委对MBO的叫停都反映出对人力资源进行定价的时代到来,人力资源价值评估无论从理论还是应用上都是一个亟待解决的问题。但目前学术界和操作层都不能拿出行之有效的办法来解决这个问题,提出的方法也大多停留在学术层面,操作可能性不大,所以,构建一个标准、完善的人力资源价值评估体系刻不容缓。

参考文献:

1.Mincer•J. “Schooling, Experience and Earnings, National Bureau of Economic Research. University of Chicago Press,1974

2.Schultz. T. W.Institutions and the Rising Economic Value of Man.American Journal of Agricultural Economics, 1968

3.张文贤.人力资源会计[M].立信会计出版社,

篇4：如何评估商铺价值

任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估，如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，也是同样的道理：一般而言，投资人在购买商铺时，投入的资金大、风险高，比如，就目前北京投资商铺来讲，在三环以里的商铺，只要是在好一些的地段，价格都在0元/O以上；在CBD、朝外商圈、中关村等商业旺地，价格基本上在30000元/O左右；鼎好电子商城甚至达到7万元/O以上，（媒体报道的14万元/O指其按套内面积计算）。面对如此昂贵的投资，如何实现投资的价格接近价值甚至大于价值？我们认为首先要做的就是对商铺进行价值评估。如何评估？我们根据多年商铺开发的经验和代理商铺营销的实践，建议投资人从以下几个方面进行考虑：

1、是否处于核心商圈

商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在北京，已经成熟的商圈如王府井、西单等，吸引的是来自全国各地的人流；而公主坟、木樨园吸引的是全北京的消费者。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。例如，正在建设中的中关村西区，总体规划150万平方米，其中商业10多万平方米，而且正在建设北京第一个SHOPPING――MORE，在未来的几年势必形成新的核心商圈，所以，中关村西区新推出的商铺就具备很好的投资价值。

2、商圈的变动因素

在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股，

比如，当年以18000元/O购买了数码大厦底商的投资人，就是因为抓住了商圈的成长性，所以投资回报丰厚，如今赚的是钵满盆溢。同样的道理，由于当前中关村西区商圈正在形成过程当中，因此，地处中关村西区的银科大厦和周边的商铺目前就具备这样的发展潜力和投资价值。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票一样，前景堪忧。

3、主力店效应

“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，最典型的案例莫过于华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值突现。如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴隆。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。据新闻报道，华堂商场将在大兴的“心都”社区开北京第一个郊区店，相信其必将带动周边商铺的升值。

4、有广场就有冲天人气

什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，只要有广场就会带来人流。上周，中关村西区相邻的银科大厦、西屋国际公寓和长远天地三个项目同时推出商铺，长远天地在北三环树一块巨型广告牌，并不惜在北京青年报推出半版的商铺广告进行宣传造势。但是，如果不考虑其他因素，就从广场因素评估，银科大厦商铺的价值就远远大于另外两个项目，其主要因素是其紧邻规划中的海淀区文化广场。

篇5：集团人力资源考核评估

总部与子公司的利益和目标不会自然地一致，要使子公司的行为符合总部的整体利益规划，总部不但要推行有效的激励制度，而且要通过有效的绩效管控系统来对子公司的行为过程进行必要的监督和约束。需要注意的是，激励与约束是一体的两面，激励不足的约束会打击子公司的进取心，而约束不足的激励将会损害总部利益。在总部对子公司进行绩效管控的体系中，体现在分级考核，体现团队绩效，订立合理的业绩合同，子公司定期到总部述职。

一、开展团队分级考核

总部与子公司签订业绩合同并根据其业绩结果行使整体的奖惩；子公司高管层的个人业绩评估，由两部分加权构成，一部分是子公司的业绩，通常占70％以上的权重，另一部分是个人胜任力的考量。对于子公司部门的考核，由子公司经营层按制度自行组织，并将考核结果报总部人力资源部备案；子公司各部门内部的员工考核，由部门按制度组织进行，并将考核结果报子公司人力资源部；（更多有关集团管控的观点，请关注爱维龙媒管理咨询专家|集团管控专家赵梅阳《专家论坛》）

二、订立业绩合同

业绩合同中关键的部分是指标的选取和对应于指标的目标值的确定。总部根据集团的战略目标，选取子公司的关键业绩指标（KPI），并设定KPI的目标值，然后与子公司经营层沟通直到一致。在业绩指标方面，不能单纯是财务指标，还要通过其他指标来表示总部关注子公司的长期持续发展。一般来讲，总部并不确定子公司的业绩潜力究竟怎样，只能每年不断地提高业绩标准，期望尽可能地发掘子公司的潜力；相反，子公司经营者为了给自己留有持续改善和免责的余地，倾向于找出各种理由要求总部降低业绩标准。双方都明白彼此的需求，因此这是一个博弈过程。在实践中，总部的谈判力量通常取决于自身对子公司的了解程度。总部可以派出熟悉相关业务和管理、富有经验的人士去子公司实地调查。当总部表明或暗示自己对业务数据的掌握程度时，子公司经营层通常会在接下来的业绩合同谈判中体现企业真实潜力。（更多有关集团管控的观点，请关注爱维龙媒管理咨询专家|集团管控专家赵梅阳《专家论坛》）

三、集团总部定期述职

仅有业绩合同和奖惩制度，总部并不能保证子公司的到期业绩会满足期望。子公司高层定期到总部述职，是解决方法之一。述职者面对总部的高层和相关部门经理阐述自己的业绩状况和下一步的计划，并接受各方面的质询，

述职的一个重要结果是大家对情况变化达成的共识并据此进行计划的调整，这种调整的幅度通常不超过10－15％，以维护集团计划系统的严肃性。

四、多级人力资源的激励

激励本身是个系统，包含物质激励和精神激励两大部分，或者说是“经济性报酬”和“非经济性报酬”。在总部制定对子公司经营层的激励政策时，需要考虑到子公司的发展目标必须满足集团的整体需要和规划，而子公司经营层的行为必须有利于这些目标的实现。子公司经营层倾向于降低集团对自己的业绩标准，并为未完成的业绩寻找客观理由。子公司经营层承担来自集团的业绩压力，需要相当独立地处理不断变化的内外环境的挑战，因此需要相应的调配资源的权力以便作出及时的应变。（更多有关集团管控的观点，请关注爱维龙媒管理咨询专家|集团管控专家赵梅阳《专家论坛》）子公司经营层出于两种考虑，期望增大自己独立决策的权力。子公司需要满足更大的工作成就感和权力欲望，子公司经营层自然倾向于加强自己在总部的地位，因此会找出各种理由向集团申请更多的资源支持，并争取更大的权力。

在集团中地位重要的子公司的经营层有不同程度“挑战”总部管控的倾向，具体表现是：在重大决策上或者先斩后奏、或者渲染公司可能损失的利益向集团施压、或者采取消极对抗的方式让总部满足其对资源支持和权力的更大要求。

总部在对集权和分权的适度掌握上就显得尤为重要。过于集权会打击子公司的创新能力、应变能力甚至业绩潜力，更容易让人有“功高震主”的联想；而过于放权会纵容子公司的随意行为，从而在不少方面损害集团整体目标的实现。

适度的分权虽然不是有效激励的全部，但无疑占有最为重要的地位。总部在考虑对子公司的分权时通常需要权衡以下因素：子公司在集团战略规划和业务发展中的综合地位、子公司历来的业绩表现、子公司现有经营团队的综合能力以及与总部文化与政策的契合度、集团其他的特殊需要。

除了必要的分权外，子公司经营层的薪酬水平也是至关重要的激励要素，对自身职业发展前景的判断也会持久地影响内心的满意度。（更多有关集团管控的观点，请关注爱维龙媒管理咨询专家|集团管控专家赵梅阳《专家论坛》）另外，与总部高层的人际关系以及自身的胜任力好坏也会对个人的职业心理有相当的影响。

在实践中，培养长期心理的股权激励是广泛的做法，并且发展出多样的操作手法。原则上，总部要求子公司经营层（有时还包括其他对子公司有重大价值的核心人员）持有自己所辖公司的股权，但要根据子公司及其经营层的具体情况制定不同细节的股权激励制度。

更多有关中国化集团管控最新观点，请密切关注爱维龙媒管理咨询最新动态。

篇6：企业价值资产评估

股票代码:000999 股票简称:三九医药

资产评估报告书

中联资产评估有限公司接受三九医药股份有限公司的委托，就香港启利投资有限公司转让湖南三九南开制药有限公司股权之事宜，所涉及的湖南三九南开制药有限公司整体资产在评估基准日的公允价值进行了评估。

评估范围和对象是湖南三九南开制药有限公司于评估基准日经审计后的资产负债表所列示的全部资产和负债，包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产、流动及长期负债。

评估基准日为12月31日。

本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，主要采用资产基础法对各项资产进行评估并对各项负债进行核实、采用收益现值法对企业价值进行估算，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结中联资产评估有限公司第1页

山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书

评估的价值类型为公开市场价值。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出湖南三九南开制药有限公司评估结论如下:

资产合计账面价值9,444.65万元，调整后账面值9,444.65万元，评估值11,806.53万元，评估增值2,361.88万元，增值率25.01%。

负债合计账面值5,511.52万元，调整后账面值5,511.52万元，评估值5,511.52万元，评估无增减值。

净资产账面价值3,933.13万元，调整后账面值3,933.13万元，评估值6,295.01万元，评估增值2,361.88万元，增值率60.05%。

各类资产评估情况见下表。

表1、资产评估结果汇总表

金额单位:人民币万元

账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率

项目

A B C D=C-B E=D/B 100%流动资产 1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41长期投资 2 - - - -固定资产 3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21其中:在建工程 4 - - - -建筑物 5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85设备 6 855.54 855.54 921.24 65.70 7.68无形资产 7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中:土地使用权 8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他资产 9 - - - -

资产总计 10 9,444.65 9,444.65 11,806.53 2,361.88 25.01流动负债 11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -长期负债 12 - - - -

负债总计 13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -

净资产 14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05

中联资产评估有限公司第2页

山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书

本报告使用有效期为一年，即自月31日至12月30日有效。

本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。中联资产评估有限公司第3页

山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书

(此页无正文)

中联资产评估有限公司

评估机构法定代表人:

注册资产评估师:

二OO七年四月二十五日中联资产评估有限公司第4页

山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书

湖南三九南开制药有限公司

股权价值评估项目

资产评估报告书

中联评报字[]第390号三九医药股份有限公司:

中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产和负债在年12月31日所表现的公允价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下:

一、委托方及资产占有方简介

本项目委托方为三九医药股份有限公司，资产占有方为湖南三九南开制药有限公司。

(一)委托方简介

公司名称:三九医药股份有限公司

公司地址:广东省深圳市罗湖区银湖路口北环大道1028号中联资产评估有限公司第5页

山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书

法定代表人:孙晓民

注册资本:玖亿柒仟捌百玖拾万元

营业执照注册号:1000001103157

1、公司简介

三九医药股份有限公司(简称:三九医药)系根据中华人民共和国有关法律的规定，于3月2日经国家经济贸易管理委员会国经贸企改[] 134号文件批准，由三九药业、三九集团、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先达明物业管理有限公司和惠州市壬星工贸有限公司作为发起人，以发起方式设立的股份有限公司，三九医药于194月21日于国家工商行政管理局注册登记。三九医药设立时注册资本为55,300万元。

三九医药经中国证券监督管理委员会证监发行字[1999]142号文批准,于1999年11月11日-12日在深交所发行人民币普通股20,000万股，发行价为每股8.45元，共募集资金人民币169,000万元。3月9日在深圳证券交易所正式上市交易，三九医药发行后注册资本变更为75,300万元。

三九医药于6月11日实施股东大会审议通过的用资本公积金每10股转增3股的方案，股本增加22,590万股。截止2006年8月31日，三九医药总股本97,890万股。

三九企业集团占有8.45%股权，三九企业集团下属全资子公司深圳三九药业有限公司占有62.717%股权。

2、经营范围中联资产评估有限公司第6页

山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书

药品、保健品、医疗器械的开发、生产、销售;相关技术开发、转让、服务;医疗、保健服务。

(二)资产占有方简介

公司名称:湖南三九南开制药有限公司

公司注册地:郴州市开发区科技工业园

公司办公地址:郴州市开发区科技工业园

邮政编码:215433

法定代表人:胡宏发

营业执照注册号:000326

注册资本:939万元

1、公司简介

湖南三九南开制药有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地区制药厂、湖南南开制药厂。公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注册登记成立，成立时公司注册资本9390000元。8月在“郴交会”上，被三九集团实施承债式整体兼并，归于三九麾下。2月10日经郴体改发[]004号批准成立湖南三九南开制药有限公司。7月8日变为外商独资企业，其股东为三九企业集团公司下属企业香港启利投资有限公司。

2、经营范围

生产中成药、保健品及食品、销售自产产品(国家限制或禁止的品种除外)。

3、主要经营业绩中联资产评估有限公司第7页

山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书

表2、资产、财务状况表

单位:人民币

万元

项目 2006年

总资产 10,089.77 10,515.07 9,444.66

净资产 2,794.49 3,764.41 3,933.13

项目

主营业务收入 6,008.81 5,804.83 4,958.36

利润总额 453.54 367.57 149.73

净利润 453.54 367.57 149.73

以上数据中的财务报表经深圳鹏城会计师事务所审计,财务报表经天职国际会计师事务所审计,财务报表经中和正信会计师事务所有限公司审计，均出具保留意见报告。

二、评估目的

根据三九企业集团总经理办公会决议，三九企业集团拟将下属公司香港启利投资有限公司所持有的湖南三九南开制药有限公司的全部股权转让于三九医药股份有限公司用于抵偿债务，本次评估目的是反映湖南三九南开制药有限公司全部资产及相关负债于评估基准日的市场价值，为股权转让行为提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次评估的对象为湖南三九南开制药有限公司的全部股东权益，所对应的评估范围是湖南三九南开制药有限公司的全部资产及相关负债。

评估前资产总额9,444.65万元、负债5,511.52万元、净资产3,933.13万元。具体包括流动资产账面值4,922.09万元;固定资产账面净值4,244.44万元;无形资产账面净值278.12万元;流动负债账面值5,511.12万元。。中联资产评估有限公司第8页

山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书

以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。

四、评估基准日

本项目资产评估基准日是2006年12月31日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

三九企业集团与三九医药股份有限公司为此项目拟订了时间表，为了加快整体工作的进程，同时考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为2006年12月31日。

五、评估原则

根据国家有关资产评估的法规，我们遵循独立、客观、科学的原则和资产评估的职业标准，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行评估，以保证资产评估工作的有效和评估结果的准确性。遵循的原则有:

(一)独立、客观、科学的工作原则

独立性原则:严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。

客观性原则:一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握翔实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。

科学性原则:制定科学的操作方案，采用科学的评估程序和方法，严格按照国家资产评估有关规定，实施评估，科学、合理地进行资产价格的评定和估算。

(二)资产评估公允的专业原则

资产持续经营原则:根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

替代性原则:充分考虑被评估的每一项资产的选择性或有无替代性，以效能相同为前提，以市场公允价确定委估资产的价值。

公开市场原则:资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。

六、评估依据

(一)主要法律依据

1、《中华人民共和国公司法》(月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);

2、《中华人民共和国土地管理法》(208月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日);

4、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令，);

5、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令，1991年);

6、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，2012月31日);

7、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号(年8月25日);

8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委中联资产评估有限公司第10页

产权[2006]274号);

9、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号);

10、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[2001] 102号，20);

11、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会5月7日发布);

12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会2003);

13、《资产评估准则-基本准则》(财企20号);

14、《资产评估职业道德准则-基本准则》(财企(2004)20号);

15、《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会，2004年12月30日);

16、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999);

17、《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001)。

(二)经济行为文件

三九企业集团总经理办公会决议。

(三)产权证明文件

1.资产权属证明文件(房屋产权证、土地使用证、机动车行驶证);

2.设备购置合同;重要资产购置合同或凭证;

3.有关资产权属方面的“说明”;

4.其他产权证明文件。中联资产评估有限公司第11页

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(四)取价标准依据

1.国务院令[]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;

2.国经贸[] 456号“汽车报废标准”;

3.国经贸贸资源[2000] 1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》;

4.《中国人民银行贷款利率表》2006年8月19日起执行;

5.《中国统计年鉴》分行业工业品出厂价格指数(国家统计局);

6.《湖南省建筑工程消耗量定额》(上、下册)(2003年);

7.《湖南省建筑工程费用及计算规则》(2004年);

8.《郴州市工程建设标准造价管理》(2006年第4期(季));

9.《2006年机电产品报价手册》;

10.2003年《湖南省安装工程价目表》;

11.《湖南省安装工程费用构成及计算规则》。

(五)主要参考资料

1.湖南三九南开制药有限公司营业执照(复印件);

2.湖南三九南开制药有限公司2004年、2005年、2006年会计报表及审计报告;

3.设备类资产购置合同和会计凭证;

4.《资产评估常用数据与参数手册》;

5.慧聪商情广告商情(2006年12月);

6.慧聪汽车商情(2006年12月);

7.黑马汽车报价(2006年12月);中联资产评估有限公司第12页

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8.中联资产评估有限公司价格信息资料库相关资料;

9.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及本评估机构收集的其他有关资料;

10.其他参考资料。

七、评估方法

纳入本次评估范围的资产为湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债，依据本次的评估目的，委估资产的评估结果应是在持续使用和公开市场前提下的价值，主要采用资产基础法和收益现值法进行评估。

采用资产基础法各类资产的评估方法如下:

(一)流动资产

流动资产评估范围包括货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款和存货。

1.货币资金:按经核实后的账面价值确定评估值。

2.应收账款、应收票据、其他应收款:评估人员在在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况，分别采用个别认定法和账龄分析法，对评估风险损失进行估计。

对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0%。

对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%。中联资产评估有限公司第13页

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对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄1年以内(含1年)不予计提，1~2年(含2年)为10%，2~3年(含3年)为30%，3年以上为100%。

以调整后账面值减去评估风险损失作为评估值。账面坏账准备评估为零。

3.存货的评估

存货包括原材料、在库低值易耗品、包装物、产成品和在产品(自制半成品)。

(1)原材料、在库低值易耗品、包装物

在资产清查中，评估人员发现，企业账面存在部分明细为负数的情况，经核实，部分账面价值与数量均为负数的，为企业未入库即出库造成的，对该部分，按核实后的账面值作为评估值;对其他项目，在清查核实的基础上，经分析调研，账面值由购买价和合理费用构成，周转较快，账面单价接近基准日市场价格加合理费用，以调整后账面值确定评估值。

(2)产成品(库存商品)

产成品为各种药品，处于正常销售状态。评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以其不含税售价为基础，扣除销售费用、销售税金及一定比例的净利润确定评估值。

评估价值=实际数量不含税售价 (1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-所得税率-净利润率 r)中联资产评估有限公司第14页

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其中r为一定的率，正常销售产品为50%。

产品销售税金及附加费率=产品销售税金及附加/产品销售收入

销售费用率=产品销售费用/产品销售收入

所得税率=所得税/产品销售收入

净利润率=净利润/产品销售收入

对于产成品中部分账面金额与数量均为负数的部分，经清查核实，为未入库即出库造成，对该部分，以核实后的账面值确定评估值。

(3)在产品(自制半成品)

在产品为处于生产加工的产品，生产周期较短，成本升降变化不大，成本结转及时完整，金额准确。由于所生产的产品均为正常销售产品，药品生产的特性又难以确定准确的完工程度，以调整后账面值加历史加权平均成本净利润率的50%确定评估值。

(二)固定资产-房屋建筑物类资产

基于本次评估之特定目的，结合待评建(构)筑物特点，本次评估主要采用重置成本法对房屋建筑物进行评估。

计算公式如下:

评估值=重置价值成新率

1.重置价值的确定

重置价值=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本

(1)建筑安装工程造价包括:定额直接费、其他直接费、间接费、利润、税金等。

根据企业提供的房屋建(构)筑物的有关资料和评估人员在当地所收中联资产评估有限公司第15页

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集的资料，分别采用概算指标调整法和预决算调整法，以《山东省建筑工程消耗量定额》(2003)、工程竣工结算资料以及工程审计报告等为依据，计算出建(构)筑物的定额直接费，再根据《山东省建筑工程费用项目构成及计算规则》(鲁建标字[2003]8号)及当地建筑材料价格信息进行综合取费和价差调整，从而计算得出建筑安装工程造价。

(2)工程前期及其它费用包括:建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等。工程前期及其它费用费率依据见下表:

工程建设前期及其它费用表

序号费用名称费用标准计算公式取价依据

1 建设单位管理费 1.50% 建安工程费计费费率财建[]394号

2 勘察设计费 2.00% 建安工程费计费费率计价格[2002]10号

国家物价局、建设部[1992]

3 建设工程监理费 2.00% 建安工程费计费费率

价费字479号

4 建设工程质量监督费 1.40% 建安工程费计费费率

5 招标代理费 0.70% 建安工程费计费费率计价格(2002)第1980号

合计 7.60%

(3)资金成本:根据委估建(构)筑物的结构形式及建设规模，评估人员依照国家建筑安装工程工期定额，核定其从开始动工建设到竣工之间的合理建设工期，选取相应期限贷款利率，并假设建设资金在建设期内均匀投入，计算其资金成本。即:

资金成本=(建筑安装工程造价+工程前期及其他费用) 1/2 贷款利率建设期

2.成新率的确定

建(构)筑物成新率的确定，采用年限成新率和勘察成新率两种方法计算，经加权平均得出成新率。中联资产评估有限公司第16页

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年限成新率=(1-已使用年限/设计使用年限) 100%

勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。

成新率=勘察成新率 0.6+年限成新率 0.4

3.评估值的确定

评估值=重置价值成新率

(三)固定资产-设备类资产

根据持续使用假设，重置成本法评估的基本公式如下:

评估值=重置全价成新率

(1)机器设备

①重置全价

设备的重置全价，主要由设备购置价(非标设备现行价格)、运杂费、安装调试费、资金成本等构成;对价值量较小、不需要安装以及运输费用较低的一般设备重置全价，参照现行市场购置价格或非标设备现行价格确定。

A.设备购置价(非标设备现行价格)的确定

对标准、定型设备购置价格主要通过向生产厂家和代理商询价确定，或参考近期同类设备的合同价格确定。

B.设备运杂费的确定

设备运杂费，根据企业所在地，按其占设备原价的不同百分率计算。

C.安装调试费的确定中联资产评估有限公司第17页

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根据设备的特点、重量、安装难易程度，参照行业惯例，按其占设备原价的不同百分率计算。

D.资金成本

资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据合理工期，结合评估基准日执行的贷款利率，并按均匀投入考虑。

E.重置全价

重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本

②成新率

价值量较大设备成新率，采用年限法与现场勘察法，分别测算其理论成新率N1和勘察成新率N2，加权平均求得其成新率N，即:

N=N1 40%+N2 60%

其中N1=(1-实际已使用年限/经济寿命年限) 100%

对实际已使用年限超过经济寿命年限的价值量较大的设备的成新率，则由专业人员通过现场勘察，判断估计其尚可使用年限，在此基础上计算成新率N，即:

N=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)

对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率。

(2)车辆

根据持续使用假设，结合运输车辆的特点和收集资料情况，此次评估采用重置成本法。评估值=重置全价成新率

重置全价=购置价(含增值税)+车辆购置税+牌照拍卖费+手续费

对于运输车辆，根据国经贸经[1997] 456号文《关于发布〈汽车报废标中联资产评估有限公司第18页

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准〉的通知》及2012月18日国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即:

使用年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限) 100%

行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程) 100%

成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)

同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。

评估值=重置全价成新率

(3)电子设备

评估值=重置全价成新率

①重置全价的确定

本次评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装(或安装由销售商负责)以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格确定。

②成新率的确定

采用年限法确定其成新率。

(四)无形资产-土地使用权

根据《城镇土地估价规程》，现在经常使用的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》的要求，根据郴州市地产市场发育情况，在实地勘察和调研的基础上，结合估价对象的特点和实际状况和资中联资产评估有限公司第19页

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料收集情况，选择适当的估价方法。

估价对象是位于市区的新增城市建设用地，用地性质为仓储用途，适合用成本逼近法评估其地价，因此，采用“成本逼近法”作为本次评估的方法之一。

因市中区已经完成了全区城市土地的.定级估价并且反映了符合当地的地价水平，故采用“基准地价系数修正法”作为本次评估的第二个方法。

1.成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其计算公式为:

土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+

土地增值收益

2.基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。

根据《城镇土地估价规程》其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:

基准地价设定开发程度下的宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价

K1 K2 (1 ∑K)+K3式中: K1──期日修正系数中联资产评估有限公司第20页

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K2──土地使用年限修正系数

∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

K3──开发程度修正

如本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价。

(五)负债

检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

收益法的评估方法如下:

(一)概述

从投资的角度出发，企业的价值是由其获利能力所决定的，其股权价值取决于未来预期的权益报酬，因而股东权益报酬及获取净现金流量的能力是股权定价的基础。本次评估目的是为确定湖南三九南开制药有限公司在评估基准日的股权价值。湖南三九南开制药有限公司的财务核算相对规范;资产经营和财务数据资料可信度较高;最近几年经营状况较为稳定，未来收益和风险可以预测。根据国际国内股权价格评估惯例以及《企业价值评估指导意见》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)评估湖南三九南开制药有限公司的权益资本价值。

现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件中联资产评估有限公司第21页

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是:企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现方法的最大难度在于预期净现金流量的预测以及数据采集和处理的可靠性、客观性等。但当对未来预期净现金流量的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性，易为市场所接受。

篇7：企业价值评估方法

企业价值评估方法是什么

1、注重货币时间价值的贴现现金流量法(DCF)

企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和流出的时候，需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。

图2 DCF法现金流量示意图如图2所示，如果以t0为项目的起始日期，则该项目的贴现现金流量为。

因此，DCF方法的关键在于未来现金流和贴现率的确定。所以该方法的应用前提是企业的持续经营和未来现金流的可预测性。DCF法的局限性在于只能估算已经公开的投资机会和现有业务未来的增长所能产生的现金流的价值，没有考虑在不确定性环境下的各种投资机会，而这种投资机会会在很大程度上决定和影响企业的价值。

2、假定收益为零的内部收益率法(IRR)

内部收益率就是使企业投资净现值为零的那个贴现率。它具有DCF法的一部分特征，实务中最为经常被用来代替DCF法。它的基本原理是试图找出一个数值概括出企业投资的特性。内部收益率本身不受资本市场利息率的影响，完全取决于企业的现金流量，反映了企业内部所固有的特性。

但是内部收益率法只能告诉投资者被评估企业值不值得投资，却并不知道值得多少钱投资。而且内部收益率法在面对投资型企业和融资型企业时其判定法则正好相反：对于投资型企业，当内部收益率大于贴现率时，企业适合投资;当内部收益率小于贴现率时，企业不值得投资;融资型企业则不然。

一般而言，对于企业的投资或者并购，投资方不仅想知道目标企业值不值得投资，更希望了解目标企业的整体价值。而内部收益率法对于后者却无法满足，因此，该方法更多的应用于单个项目投资。

3、完全市场下风险资产价值评估的CAPM模型

资本资产定价模型(CAPM)最初的目的是为了对风险资产(如股票)进行估价。但股票的价值在很大程度上取决于购进股票后获得收益的风险程度。其性质类似于风险投资，二者都是将未来收益按照风险报酬率进行折现。因此CAPM模型在对股票估价的同时也可以用来决定风险投资项目的贴现率。

在一般经济均衡的框架下，假定所有投资者都以收益和风险为自变量的效用函数来决策，可以推导出CAPM模型的具体形式：

看似复杂的公式背后其实蕴藏的是很简单的道理。资产的期望收益率取决于无风险收益率、市场组合收益率还有相关系数的大小。其中无风险收益率讲的是投资于最安全资产比如存款或者购买国债时的收益率;市场组合收益率是市场上所有证券品种加权后的平均收益率，代表的是市场的平均收益水平;相关系数表示的是投资者所购买的资产跟市场整体水平之间的关联性大小。所以，该方法的本质在于研究单项资产跟市场整体之间的相关性。

CAPM模型的推导和应用是有严格的前提的，对市场和投资者等都有苛刻的规定。在中国证券市场有待继续完善的前提下，CAPM模型的应用受到一定的限制，但是其核心思想却值得借鉴和推广。

4、加入资本机会成本的EVA评估法

EVA(Economic Value Added)是近年来在国外比较流行的用于评价企业经营管理状况和管理绩效的重要指标，将EVA的核心思想引入价值评估领域，可以用于评估企业价值。

在基于EVA的企业价值评估方法中，企业价值等于投资资本加上未来年份EVA的现值，即：企业价值 = 投资资本 + 预期EVA的现值。

根据斯腾•斯特的解释，EVA是指企业资本收益与资本机会成本之间的差额。即：

EVA=税后营业净利润-资本总成本=投资资本×(投资资本回报率-加权平均资本成本率)。

EVA评估法不仅考虑到企业的资本盈利能力，同时深入洞察企业资本应用的机会成本。通过将机会成本纳入该体系而考察企业管理者从优选择项目的能力。但是，对企业机会成本的把握成为该方法的重点和难点。

5、符合“1+1=2”规律的重置成本法

重置成本法将被评估企业视为各种生产要素的组合体，在对各项资产清查核实的基础上，逐一对各项可确指资产进行评估，并确认企业是否存在商誉或经济性损耗，将各单项可确认资产评估值加总后再加上企业的商誉或减去经济性损耗，就可以得到企业价值的评估值。即：企业整体资产价值=∑单项可确指资产评估值+商誉(或-经济性损耗)。

重置成本法最基本的原理类似于等式“1+1=2”，认为企业价值就是各个单项资产的简单加总。因此该方法的一个重大缺陷是忽略了不同资产之间的协同效应和规模效应。也就是说在企业经营的过程中，往往是“1+1〉2”，企业的整体价值是要大于单项资产评估值的加总的。

6、注重行业标杆的参考企业比较法和并购案例比较法

参考企业比较法和并购案例比较法通过对比与被评估企业处于同一或类似行业和地位的标杆对象，获取其财务和经营数据进行分析，乘以适当的价值比率或经济指标，从而得出评估对象价值。

但是在现实中，很难找到一个跟被评估企业具有相同风险和相同结构的标杆对象，因此，参考企业比较法和并购案例比较法一般都会按照多重维度对企业价值表现的不同方面进行拆分，并根据每一部分与整体价值的相关性强弱确定权重。即被评估企业价值=(a×被评估企业维度1/标杆企业维度1+b×被评估企业维度2/标杆企业维度2+…)×标杆企业价值。

7、上市公司市值评估的市盈率乘数法

市盈率乘数法是专门针对上市公司价值评估的。被评估企业股票价格=同类型公司平均市盈率×被评估企业股票每股收益。

运用市盈率乘数法评估企业价值，需要有一个较为完善发达的证券交易市场，还要有行业部门齐全且足够数量的上市公司。由于我国证券市场距离完全市场还有一定距离，同时国内上市公司在股权设置和结构等方面又有较大差异，现阶段来讲，市盈率乘数法仅作为企业价值评估的辅助体系，暂时不适合作为独立方法对企业进行整体价值评估。但是在国外市场上，该方法的应用较为成熟。

公司价值评估常用方法浅析

(一)账面价值法

账面价值是指资产负债表中的股东权益的价值或净值。使用账面价值法所得到的公司价值实际上是对其账面价值的调整，最常用的调整方法是用公司资产的重置成本估计数代替账面价值或用公司资产的变卖价值代替账面价值。其中重置成本是指并购企业自己重新构建一个与目标企业完全相同的企业所需要花费的成本。这是账面价值法的理论基础——“替代原则”：任何一个潜在的投资者在购置一项资产时，他所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的代替品所需的成本。在测定一项资产的重置成本时，往往存在无活跃的二级市场和参照物、通货膨胀、过时贬值等因素，尤其对于长期资产的评估具有较大的难度。

账面价值法在评估公司价值时的优点是具有客观性。尤其是当标的公司缺乏可靠的财务数据或对比数据时。

账面价值法最大的不足是将一个企业有机体割裂开来，企业不是各种生产资料的简单累加，企业价值应该是企业整体素质的体现。将某项资产脱离整体单独进行评估，其成本价格将和它所给整体带来的边际收益相差甚远。企业资产的账面价值与企业创造未来收益的能力相关性极小。因此，其评估结果实际上并不是严格意义上的企业价值，充其量只能作为价值参照，提供评估价值的底线。与其他方法相比，由于账面价值法强调企业资产的重置成本，所以使用范围受到限制，对于高科技公司和服务性公司尤其不适合。一般来说，账面价值法局限于以下使用范围：评估存在大量有形资产的公司;评估不以营利为目的的组织;评估处于亏损边缘的公司等。

(二)市场价值法

市场价值法是通过加总公司发行在外的各种证券的市场价值来估计该公司的价值。该方法的理论基础是有效、理性市场假设。

有效市场假设是现代财务和金融理论的立论基础之一。其推论主要包括：1.长期而言，专业投资者所获得的投资回报率与其他投资者仅通过购买并持有具有相同风险的证券所获得的投资回报率相同。2.当前的股票价格反映了当前所有公

开的信息。3.股票价格对于新信息的反应是及时的、无偏的。

尽管有大量事实支持有效市场假设，但市场失效的情况仍时有发生，主要表现为：股票价格波动的规律性、不反映价值的证券价格和股票回报率的超常波动。与有效市场理论相对立的价值学派认为内在价值才能反映公司的真实价值，股票的非理性波动使市场价值仅能作为价值评估的参考。

市场价值法对于评估实践的重要意义在于：平均来看，市场对公司的评估比任何一个个人的评估更为精确，因此运用市场价值法可以得出可靠的公司价值评估结果。由于市场价值法仅直接适用于股票公开发行上市的公司，适用范围受到限制。

(三)相对估值法

相对估值法是指通过寻找可比公司，根据某些共同价值驱动因素(如收入、盈利、现金流量等变量)，借用可比公司价值来估算目标公司的价值的一种价值评估方法。这种方法是假设存在一个支配企业市场价值的主要变量(如盈利等)，而市场价值与该变量的比值对各企业而言是类似的、可比较的。

1.市盈率法

根据目标公司的每股收益乘以可比公司的平均市盈率确定其价值的方法。采用这种方法估算目标公司的价值，以投资为出发点，着眼于未来经营收益，并在测算方面形成了一套较为完整有效的科学方法，而且简单易懂，综合性强，因而为各种并购评估广泛使用，尤其适用于通过二级市场进行并购的情况。但是如果收益是负值，市盈率就失去意义。而且市盈率除了受公司本身基本面的影响外，还受到整个经济景气程度的影响，因此对目标公司的β值有较高要求。主要适用于连续盈利，并且β值接近于1的公司。

2.市净率法

根据目标公司的每股净资产乘以可比公司的平均市净率确定其价值的方法。这种方法假设股权价值是净资产的函数，类似公司有相同的市净率，净资产越大则股权价值越大。市净率法的使用范围比市盈率法更广，因为市盈率无法估算净利为负值的公司的价值(净利为负值经常发生)，但市净率为负值的情况却是很少见的。并且净资产的账面价值比净利稳定，也不容易被人为操纵，净资产账面价值的数据也容易取得、容易理解。在谨慎性原则日益受到资本市场关注的今天，有着很广泛的应用空间。但是净资产的账面价值容易受到会计政策选择的影响，如果各公司执行不同的会计标准或会计政策，市净率会失去可比性。另外，固定资产很少的服务性公司和高科技公司，净资产的账面价值与公司价值没有很大的关系，其市净率的比较没有实际意义。市净率法主要适用于需要拥有大量资产、净资产为正值的公司。

相对估值法最显著的优点就是非常简单、非常透明。选择一个参照公司，以相同的市盈率或市净率来对比一下，很快就能得出被评估公司的价值或价格。这种方法的缺点是完全可比的公司难以寻找。另外可比公司之间的市场定价是否合理，合理的情况下又是否能作为目标公司的参照等问题都无法确定。并且一组可比公司之间本身的市场定价可能存在很大的差别，这样就给相对价值法在准确性上、可信度上造成一定的欠缺。

(四)现金流量折现法

现金流量折现法认为公司的内在价值是公司经营所产生的未来现金流量的现值。该方法最明显的优点是在理论上是正确的，符合“现值规律”这一金融原理，即任何资产的价值等于其预期未来全部现金流的折现值的总和。因此从理论

上来讲，该方法能够计算出公司的真实价值。而且不受会计报表粉饰的影响，因为现金流量折现法是建立在现金流量的基础上，任何不影响现金流量的会计计量，也不会影响到现金流量折现法。现金流量折现法要求对公司的营业情况和所在的行业都有比较深入的了解，在进行价值评估的时候需要调查一些在公司和行业中创造和推动价值的因素。

现金流量折现法是基于未来预期现金流和折现率的价值评估方法，是公司在竞争环境下的内在价值。该方法适用范围很广，如果可以比较可靠地估计公司的未来现金流，同时根据现金流的风险特性能够确定出恰当的折现率，就适合采用现金流量折现法。除了适用于现金流相对确定的资产之外，也适用于当前处于高速成长或成熟稳定发展阶段的公司，而对于处于周期性行业的公司或新生公司则较为困难。

尽管现金流量折现法有完美的理论基础，但也有其局限性。由于该方法运用了大量的假设假设前提，价值评估的结果取决于对未来现金流的预测及对未来现金流的风险特性相匹配的折现率的估计。当实际情况与假设的前提条件有差距时，就会影响价值评估结果的可信度。

篇8：土地价值评估报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

位于XXX的XX亩土地使用权价格评估。

二、委托估价方

ⅩⅩ公司

三、估价目的

为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-)，我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。

四、估价基准日

XX年X月X日。

五、宗地的描述

综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。

六、估价结果

估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：土地价值总额：24862.69万元单位地价：505.175(万元/ 亩)

七、估价师签名

第二部分评估的过程

待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其X年X月X日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

1、进行交易情况修正经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。

2、进行交易时间修正根据调查，X年X月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04

3、进行区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。

则A地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

...

B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

...

C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

...

于是可以得到：交易实例A区域因素修正系数=100/176=0.568 交易实例B区域因素修正系数=100/206=0.485 交易实例C区域因素修正系数=100/144=0.694 4、进行个别因素修正

(1)关于面积因素的修正: 对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比A、B交易实例价格低6%，估宗地的价格会比C交易实例价格高3%。经过计算得到面积修正系数为：交易实例A的面积修正系数=0.94 交易实例B的面积修正系数=0.94 交易实例C的面积修正系数=1.03 (2)关于容积率因素的修正: 经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例A的容积率修正系数=100/140=0.714 交易实例B的容积率修正系数=100/275.2=0.363 交易实例C的容积率修正系数=100/104=0.962 个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数=0.94×0.714=0.671 交易实例B的个别因素修正系数=0.94×0.363=0.341 交易实例C的个别因素修正系数=1.03×0.962=0.991 5.计算比准价格 A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(万元/ 亩) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(万元/ 亩) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(万元/ 亩) 6.采用算术平均法求得评估结果由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地D的评估结果为：待估宗地评估价值(单价)=(609.8+400.55)/2 =505.175(万元/ 亩) 待估宗地评估价值(总价)=505.175×49.216=24862.69万元

第三部分土地估价结果

一、估价依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)等法律法规，并且委托估价方提供的`相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。

二、土地估价

1、估价原则

地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则、最高最佳使用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和地方的有关规定，恪守客观、科学、合法的原则进行土地价格评估。做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

2、估价方法

根据“城镇土地估价规程”和估价人员现场查勘，对估价对象和参考示例进行的特点及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合估价对象的实际情况，采用市场比较法评定土地价格。

3、估价结果

篇9：房屋价值评估报告

一、房屋产权人(单位)：×××

二、估价目的：拆迁补偿价格评估

三、估价日期：XXX

四、估价时间：XXX(趋于拆迁日)

五、估价依据

1.中华人民共和国《城市房地产管理法》

2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;

3.评估委托书：

4估价评估人员勘察了解的情况;

5.房屋所有权证(新北全字00311100号);

6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

八、估价结果

本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的`和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：

人民币小写：206247元

大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元

九、评估价格有效期

本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

十、评估价格应用范围

该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

十一、估价的假设和限制条件

1.估价假设条件

我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：

(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;