【导语】以下是小编为大家准备的正确理解和记载抵押登记中的债务履行期限（共4篇），欢迎大家前来参阅。
篇1：正确理解和记载抵押登记中的债务履行期限
正确理解和记载抵押登记中的债务履行期限
不动产登记需要正确理解登记记载的事项才能做到依法登记、准确记载、更好维护权利人权益。在抵押登记中，常常要记载债务履行期限。债务人履行债务的期限是《担保法》《物权法》等法律规定抵押合同中的提示性条款，是抵押合同中应当具有的内容。债务履行的期限，也称债务的清偿期或给付期，即债务人应履行债务的期限或债权人可以请求债务人清偿债务的期限。抵押权是一种变价优先受偿权，也就是说，当债务人不履行债务时，债权人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。抵押权实现的主要条件就是被担保主债权的债务人到期未履行债务。《物权法》规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。所以，确定主债务的履行期有利于保护抵押人和抵押权人双方的利益。不动产抵押登记中对于债务履行期限的设定、变更、到期、展期等应如何理解并予以注记，以达到保护当事人利益之目的，是值得登记机构思考的问题之一。
一、债务履行期限不明确
现实中特别是民间借贷中不约定债务履行期限的情况比较常见，根据《合同法》第六十一条规定，约定不明的可以协议补充。因此，当事人如果没在抵押合同中约定债务履行期限或约定不明的，可以另外协议补充。同时根据《合同法》第六十二条，如果当事人没有协议补充的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于之前的住建部和现在的国土部关于登记簿记载或权证记载事项中有与期限相关的填写要求，所以一般登记机构都将债务履行期限作为必填项，要求申请人填写，有些申请人很无奈：债务履行期限不确定或在登记时无法确定该如何填写？如果仅是为了记载期限而强行要求申请人填写，就过于流于形式了。应该说，抵押合同约定的事项只要形式合法，符合登记条件即可予以受理登记，至于缺漏有关内容如何保护当事人权利，这个并非登记机构所需考虑的内容，而且法律也并未要求借款双方在合同订立时必须要约定债务履行期限。所以在不动产登记时应允许当事人不填债务履行期限，相应的登记簿上也就可以不记载债务履行期限，否则有行政无端干预民事法律关系之嫌。
二、一般抵押合同中的约定期限
一些版本的抵押合同中至今还有关于“抵押期限”“权利存续期限”等条款，这种表述是没有法律依据的，也容易引起歧义。《担保法》等法律均未提及一般抵押具有其自身的确定期限，抵押权随其担保债权的消灭而消灭。因此，抵押合同中可以明确的是其所对应的债权的债务履行期限。根据《物权法》，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。由此可知，抵押权受司法保护的期限取决于主债权诉讼时效，而主债务的存续时效是无法在抵押登记时确定的，因此无端增加一个抵押期限的'记载无疑是与法律相背的。更进一步讲，即使过了主债权诉讼时效，抵押权虽然不受司法保护，但是在抵押双方自愿的情况下抵押权仍可实现。因此，如果主合同已约定债务履行期限，则抵押合同中不一定再重复写明债务履行期限，更不必写一个所谓抵押权存续的期限。反之，如果抵押合同中写明了抵押权存续的期限则会造成什么后果呢？假设主债务履行期限到6月5日，抵押合同中约定抵押权存续期限到6月5日，则根据法律规定只要主债权诉讼时效期间都可以行使抵押权。只要主债权存在而且债权人积极催款等行使债权人权利，因此抵押权的保护期限很可能超过206月5日，但是根据抵押合同约定，则抵押权只能存在到年6月5日，这可能会造成主债权还存在但抵押权已消失的后果。
三、最高额抵押合同的约定期限
与一般抵押不同，最高额抵押担保的是不特定的多个债权，因此抵押合同中约定的期限是债权确定期间。最高额抵押权实现时担保的债权必须已确定，因此当事人事先约定了债权确定期间，则在
此期间内发生的债权都为最高额抵押物所担保。此处的债权确定期间当然并非各个主债务履行期间，所以实践中往往是确定了的主债务履行期限会超过最高额抵押合同中的债权确定日期。当最高额抵押合同中未约定债权确定期间的，则抵押当事人可以随时请求确定债权，所以债权确定期间在申请登记时未必确定，当然就不是登记时必须要记载的事项了。四、一般抵押中债务履行期的展期
一般抵押对应担保的通常是一个确定的债权，当债务履行期届满前借贷双方要延展债务履行期并经抵押人同意的，抵押双方可以申请抵押变更登记。当债务履行期届满后债务人无法如期归还贷款而需要延期的，在抵押双方同意后同样可以申请抵押变更登记。对于该抵押物存有余额抵押的，前顺位的抵押权担保的债务履行期展期不会导致其顺位的改变，因为债务展期并非成立新的债权，因此并不影响原抵押顺位。
有些人担心前顺位抵押担保的债务履行期展期会影响后顺位抵押权人的利益，其实这种担心是多余的，因为债务人按照与不同贷款人约定的期限还款后抵押权自然消失，如果债务人无法履行各个债务，则各抵押权人均可不分先后地就实现抵押权提起诉讼或申请法院执行，在实现抵押权时仍按抵押顺位进行受偿。
五、最高额抵押中的约定期间变更
根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第七十二条的规定，债权确定期间变更的，??当申请变更登记。在原约定的债权确定期间内，只要抵押双方同意变更此债权确定期间，就可以申请最高额抵押变更登记。但当约定的债权确定期间已届满，抵押双方是否可以申请债权确定期间的展期呢？根据《物权法》第二百零六条规定，约定的债权确定期间届满则债权确定，此时最高额抵押便转化为一般抵押，抵押担保的债权从不特定转为特定。根据《实施细则》第七十三条规定，应当申请最高额抵押权确定登记。这意味着最高额抵押确定后，其抵押担保的债权已经确定，已经成为一般抵押权，不可能再约定债权确定期间的展期，也就不存在最高额抵押的展期变更登记了。当最高额的债权确定期满申请抵押确定登记时，最高额抵押权已转化为一般抵押权，登记簿对于期限的记载要从债权确定期间变更为主债务履行期限。与设立时就为一般抵押权不同，转化后的一般抵押权对应的可能是一个或多个债权，每个债权都有相应的债务履行期、都能得到相应的抵押担保。因此，不同的债务履行期限应予分别记载。最高额抵押转化为一般抵押权后，如果发生单个或多个债务展期，则还可申请抵押变更登记。
最高额担保的债权之债务履行期限变化是否要办变更登记呢？《实施细则》第七十二条第二款规定中涉及债务履行期限的变化也是最高额抵押变更登记的内容，但笔者认为债务履行期限的变化没有必要申请变更登记，因为在最高额抵押登记中我们并不关心某笔债务的信息如金额、履行期限，这些单个债务信息没有记载的必要也不影响最高额抵押登记效力。本来最高额抵押与一般抵押的最大不同就在于其担保的债务是不特定的、可以发生多笔，只要在约定债权确定期间内发生的债务均为抵押所担保。
陈品禄/责任编辑
篇2：论无履行期限债务的诉讼时效的起算论文
论无履行期限债务的诉讼时效的起算论文
近日在广东法院网浏览，看见《广东省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的指导意见》的第三条作出如下规定：“债务没有约定履行期限的，诉讼时效的起算根据以下情形确定：（一）债权人要求债务人履行债务，并向债务人明确债务履行期限的，诉讼时效从债权人确定的履行期限届满之日起计算；（二）债权人要求债务人履行债务，债务人明确表示拒绝履行的，诉讼时效从债务人表示拒绝履行之日起计算；（三）债务人向债权人出具了履行债务计划，债权人没有异议的，诉讼时效从履行计划载明的最后履行期届满之日起计算。”[1]笔者对此规定深感不安，因为其规定的内容并不符合诉讼时效起算的法学理论，而实际上民法理论界及全国很多地方法院都持有相同或类似观点。笔者猜想，其是否受到了崔建远先生等人文章的影响甚至误导呢（主要有崔建远著《无履行期限的债务与诉讼时效》、胡建勇著《没有履行期限的债权请求权――诉讼时效的起算点如何认定》、姜社教著《未约定还款期限，催款未果五年后才起诉――本案是否超过诉讼时效》等文章，相继发表于人民法院报）？[2]因此，才决定针对无履行期限债务的诉讼时效的起算问题先单独写一篇文章，阐述自己的观点，以求推动法学理论界对其展开深入的研究与讨论。
上述三位作者都有一个相同观点，就是“无履行期限的债务在债务人未同意履行债务、债权人未向债务人请求过清偿债权，诉讼时效期间不起算。”而且崔建远先生还特意提到德国学者拉伦茨先生的一个观点：“时效的开始不仅要考虑请求权的发生，也要考虑到请求权的到期”[3]其实，德国另一民法学者梅迪库斯也持有基本相同的观点。这位学者在论述“消灭时效的开始”的相关内容中写道：“《民法典第一草案》第158条第1款规定得更为明了：‘消灭时效，于法律上可以要求履行请求权（已届清偿期）之时开始。’虽然这一句话没有成为法律，但由于它的实质内容是正确的，因此被视为现行法的组成部分。这说明，问题的关键不是请求权的产生，而是请求权的已届清偿期。”该学者还进一步举例来进行说明“以消费借贷为例，要求偿还贷款的权利的消灭时效，并不是在发放贷款之时起算，而是在贷款已届清偿期时才开始起算。” [4]笔者对此观点深表赞同。实际上，笔者也对德国民法典第198条以请求权的成立或产生作为诉讼时效起算的一般标准持批评意见，但奇怪的是尽管此条规定受到法学理论界的批评，但在1月1日施行的《债法现代化法》对德国民法典的修订中并未对其进行实质性的修改或改变（相关内容请参见《德国民法典》第198条、《德国债法现代化法》第199条、第200条）[5]，受阅读资料的限制笔者无法得知原因。而且笔者也对我国民法通则第137条以“权利被侵害”为诉讼时效起算的标准持批评态度，主要是此标准过于狭隘等原因，例如无法包含其他“权利未被侵害”时的诉讼时效的起算等问题。如在无因管理之债的诉讼时效中，谁“侵害”了谁的权利？侵害了何种权利？等等。关于诉讼时效的'起算标准的选择与确定，笔者将另行撰文进行探讨，此处不再赘述。
既然学者们都考虑到了请求权的产生或成立的时间与请求权可以行使的时间确实存在着不同时的情形，那么我们就应当对其二者进行必要的研究与区分。对于无履行期限的债务而言，自债权（或债务）成立时起，债权人即可随时向债务人提出要求清偿的主张，债务人也可随时向债权人主张清偿债务。只不过在于前者，有些国家法律(例如我国)给予了债务人履行债务必要的准备时间，此乃法律对这种特定债务履行的特殊保护，这种保护实际上使债务人取得一种抗辩权――一种立即履行债务的抗辩权而已。而此时对于债权人而言，债权成立后即可随时向债务人主张请求履行，其本身就足以说明此时债务已经届至清偿期限，否则法律为何支持其可随时提出清偿的主张呢？！所以笔者认为，对于无履行期限的债务而言，除法律另有规定者外，请求权成立的时间（即债权成立的时间）同时也就是请求权可以行使且应当行使的开始时间。因此，笔者认为拉伦茨先生的这句话没有错误，而是崔建远先生的引用或理解错误，且无法支持其论述的观点。当然，我们也可以看看其他学者的论述及相关的法律规定，相信也会有所帮助。对于无期限债务的诉讼时效的起算，我国台湾学者
[1] [2] [3] [4]
篇3：加工承揽合同履行中提出质量异议期限
原告金泰彩印有限公司诉称，原、被告于XX年9月9日签订加工承揽合同一份，约定由原告为被告加工印刷911塑料袋20万只，原告按照合同约定交付了产品，被告未支付合同价款5万元，因此原告提起诉讼要求被告支付价款5万元及逾期付款利息(以每日万分之二点一计算)，并承担诉讼费。
被告andi—nobo(无锡)有限公司答辩及反诉称，被告收到原告的产品后，即向原告提出质量异议，主要表现为：1、塑料袋见光后严重褪色;2、塑料袋比样品薄许多，与实样有较大的外观差异。为此，美国进口商safety—touch公司表示整批塑料袋作废。据此，被告不能同意原告的诉讼请求，并提出反诉，要求驳回反诉被告的诉讼请求，要求原告赔偿损失的海运费、卡车费、关税、报关费搬运费等计1355.20美元。
原告针对被告的答辩及反诉认为，原告的产品不存在质量问题，被告应在收货后一个月内提出质量异议，而被告的质量异议函是在XX年3月22日邮寄到原告处的，此前被告未提出过质量异议。
【一审法院查明的事实】
XX年9月9日，金泰彩印有限公司与andi—nobo(无锡)有限公司签订一份加工承揽合同，约定金泰彩印有限公司为andi—nobo(无锡)有限公司印刷加工911塑料袋20万只，单价每只0.25元，合计总金额人民币5万元;质量要求按andi—nobo(无锡)有限公司提供给金泰彩印有限公司的实样为标准，金泰彩印有限公司将货托运到andi—nobo(无锡)有限公司，运费由金泰彩印有限公司负担;以样品为验收标准;价款在收货后一个月内付清。合同签订后，金泰彩印有限公司于XX年9月27日交货911塑料袋20万只，计人民币5万元，andi—nobo(无锡)有限公司未支付价款。XX年3月22日andi—nobo(无锡)有限公司向金泰彩印有限公司致函，书面提出质量异议，称客户进口商safety—touch公司反映该批塑料袋厚度未按样品制作，鉴于金泰彩印有限公司认定该批产品符合样品，故andi—nobo(无锡)有限公司要求鉴定。案件审理期间，andi—nobo(无锡)有限公司提供了美国华盛顿州公证处于XX年5月19日出具的公证书一份(系英文传真件)及中文翻译件，内容为“发票的证明”，以证明该发票所记载的为额外费用，计金额为1355.20美元。该费用是因华盛顿金康迪采购部拒收911塑料袋引起，由于塑料袋的质量问题导致塑料袋的废弃，且以上金额真实正确。
一审法院认为，金泰彩印有限公司与andi—nobo(无锡)有限公司于XX年9月9日签订的加工承揽合同合法有效。andi—nobo(无锡)有限公司在XX年9月27日收到定作物后，未按约定在一个月内付清加工款，已经违约，故andi—nobo(无锡)有限公司应在XX年10月28日起支付逾期付款利息。andi—nobo(无锡)有限公司未证明华盛顿金康迪采购部为何人，故华盛顿州公证处公证书的英文传真件及中文翻译件与本案无关。andi—nobo(无锡)有限公司在XX年3月22日的质量异议函中提出该批塑料袋厚度未按样品制作、塑料袋见光后严重褪色、塑料袋比样品薄许多，与实样有较大的外观差异问题，属外观质量问题，应当场验收，而andi—nobo(无锡)有限公司在接收定作物后未及时提出，应视为外观质量合格。andi—nobo(无锡)有限公司称金泰彩印有限公司所交付的定作物有质量问题，证据不足，其反诉要求金泰彩印有限公司赔偿费用损失1355.20美元，法院不予以支持。
【一审法院判决书主文】
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百六十三条之规定，判决如下：
一、andi—nobo(无锡)有限公司结欠金泰彩印有限公司加工价款5万元，于判决生效后十日内付清;
二、andi—nobo(无锡)有限公司向金泰彩印有限公司赔偿逾期付款利息损失(以人民币5万元为基准，以每日万分之二点一为标准，自XX年10月28日起至判决生效之日止)，于判决生效后十日内付清。
三、驳回andi—nobo(无锡)有限公司要求金泰彩印有限公司赔偿费用损失1355.20美元的反诉请求。
本诉受理费2040元，反诉受理费490元，财产保全费620元，合计人民币3150元，由andi—nobo(无锡)有限公司负担。
【当事人二审诉辩理由】
andi—nobo(无锡)有限公司对一审判决不服，提起上诉。上诉理由为：被上诉人制作的塑料袋与实样不符，塑料袋厚簿因无法目测或手测，不属于表面质量，上诉人完全有权事后提出，且已经向金泰彩印有限公司书面提出质量异议。被上诉人所交付的定作物由于不符合合同约定，已经构成违约，上诉人有理由认为有权行使同时履行抗辩权，有理由不向被上诉人付款，上诉人的行为并不构成违约。请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人承担违约责任。
被上诉人答辩称，andi—nobo(无锡)有限公司未在提出质量异议的期限内主张权利，则被上诉人依约为上诉人所定作的塑料袋不存在质量问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判决。
【二审法院查明的事实】
金泰彩印有限公司与andi—nobo(无锡)有限公司签订的加工承揽合同合法有效，双方均应按约履行。金泰彩印有限公司交付了定作物，andi—nobo(无锡)有限公司理应支付加工酬金。andi—nobo(无锡)有限公司上诉称塑料袋厚度太薄，不符合样本，因塑料袋厚度属外观质量，andi—nobo(无锡)有限公司提出此质量异议已过合理期限。andi—nobo(无锡)有限公司又提出塑料袋见光后变色的质量问题，因其提供的美国客户的传真件中并未提及此质量问题，金泰彩印有限公司对andi—nobo(无锡)有限公司提供的样品塑料袋亦不予认可，且andi—nobo(无锡)有限公司在XX年9月27日收货后，至XX年3月才向金泰彩印有限公司提出此质量问题，亦已超过提出质量异议的合理期限，故andi—nobo(无锡)有限公司的上诉理由法院不予采信。
【二审法院判决书主文】
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2530元由andi—nobo(无锡)有限公司负担。
【原告代理人评述】
本案是一起加工承揽合同纠纷。原、被告双方所争议的焦点是：加工承揽合同履行中提出质量异议期限的确定。
1、法律依据问题
《中华人民共和国合同法》第二百六十一条规定：“承揽人完成工作的，应当向定作人交付工作成果，并提交必要的技术资料和有关质量证明。定作人应当验收该工作成果。”第二百六十二条又规定：“承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。”但是不管在《中华人民共和国合同法》的总则部分还是在分则承揽合同一章中，均未明确规定提出质量异议的期限。因而，人民法院如何认定本案的原告所提供的工作成果质量以及被告提出质量异议的期限，是正确审理案件的关键。
根据《工矿产品购销合同条例》第十四条第二款规定：“需方在验收中，如果发现产品的品种、型号、规格、花色和质量不符合同规定，应一面妥为保管，一方面向供方提出书面异议;”第十五条第一款又规定：“产品的外观和品种、型号、规格、花色不符合同规定，属供方送货或代运的，需方应在货到十天内提出书面异议。”但是，根据实践以及各类具体情况，书面提出质量异议的期限为十天不尽合理。按照合同自治原则及合同法属于任意法性质，法律的制订应充分尊重合同当事人自愿约定原则。我国《中华人民共和国合同法》在制订时，吸收了国外的相关立法，并参考了《联合国国际货物销售合同公约》的有关规定。《联合国国际货物销售合同公约》第三十八条第(1)款规定：“买方必须在按情况实际可行的最短时间内检验货物或由他人检验货物。”第三十九条第(1)款又规定：“买方对货物不符合同，必须在发现或理应发现不符情形后一段合理时间内通知卖方，说明不符合同情形的性质，否则就丧失声称货物不符合同的权利。” 《中华人民共和国合同法》第一百五十七条、第一百五十八条的规定吸收了相关的国际通用规则。《中华人民共和国合同法》分则承揽合同一章中未对“合理的提出质量异议期限”作出规定，人民法院在审理该类案件时完全可以参照买卖合同一章中的有关规定。
首先，《中华人民共和国合同法》买卖合同一章中第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”在《中华人民共和国合同法》承揽合同一章中第一百六十一条同样也规定了定作人应当验收工作成果。其次，承揽合同中的定作人对工作成果的检验是一项法定义务，该义务必须忠实履行。按照立法原则及司法实践，对工作成果检验这一法定义务应当给予一定的限制，这将有利于节约合同成本和对承揽合同一方的承揽人之合法权益作出合理的保护。
2、法官自由裁量权问题
现在要解决的问题是加工承揽合同履行中提出质量异议期限如何确定。由于法律上的不确定性，因此法官对“合理的提出质量异议期限”确定就应当行使自由裁量权。
目的解释方法，作为裁判解释的具体方法之一，是法官行使自由裁量权的重要方法。其意义在于法官以法律规定的目的、司法实践为依据，阐明法律规定的意义，最后作出解释的方法。在本案中法院对于“合理的提出质量异议期限”的认定是参照加工承揽合同的双方在合同中约定的付款期限为标准。andi—nobo(无锡)有限公司称塑料袋比样品薄许多，与实样有较大的外观差异，均属外观质量问题。加工承揽合同中的定作人对定作物的外观质量问题应当在付款期限内作出检验。如果定作人未在该期限内作出检验，且未通知承揽人，则承揽人有理由认为定作人已经接受承揽人所提供的工作成果。因此，一、二审法院对本案所涉及的提出质量异议期限的认定，是合理的、成功的。
篇4：房地产抵押登记中的行政赔偿问题探讨
房地产抵押登记中的行政赔偿问题探讨
1994年l2月8日，新胜包装印刷（深圳）有限公司（以下简称新胜公司）向深圳市有色金属财务公司?以下简称财务公司?借款870万元人民币，新胜公司以其价值为1355.5万元的国有土地使用权作为贷款抵押物。新胜公司逾期不能偿还贷款，财务公司向深圳中院提起民事诉讼。新胜公司被深圳中院宣告破产。在破产程序中，财务公司对抵押物的优先受偿权未得到确认，后又因新胜公司的破产财产不足以清偿破产费用，深圳中院作出民事裁定，裁定终结新胜公司的破产程序，使财务公司的该项民事权益完全不能实现。财务公司遂提起行政诉讼及行政赔偿诉讼，要求规划国土局赔偿其损失。法院经审理认为，规划国土局在新胜公司申请不符合法定要件，且未经法定公告程序的情况下，为新胜公司颁发了《房地产证》的行为不合法，建立在不合法的具体行政行为基础上的抵押登记行为亦不合法，而且《房地产证》涉及的土地在此之前已设立了抵押权，属重复抵押。为此，深圳中院判决，撤销深圳市规划国土局颁发的《房地产证》，撤销深圳市规划国土局的抵押登记行为，新胜公司现已破产终结，原告对其民事权利已经穷尽了实现的途径且仍不能得以实现，因此，被告违法的核准登记和无效抵押登记行为给原告造成了直接的经济损失。规划国土局应对财务公司870万元人民币贷款本金的直接损失予以赔偿。该案是一起典型的房地产错误登记行为直接导致当事人丧失优先受偿权的案例。由于法律规定的不完善，行政赔偿和一般民事侵权赔偿责任应当如何分担和衔接成为困扰司法界的一个难题。本文从房地产错误登记行政赔偿的归责原则、依据、赔偿的范围、责任分担及赔偿方式等方面进行分析。
归责原则 归责原则主要有三种：过错归责原则；过错加不法原则；违法归责原则。违法归责原则是指国家机关及国家机关工作人员执行职务违反法律、法规、规章侵犯公民、法人或其他组织合法权益并造成损害的，国家承担赔偿责任的归责原则。国家是否承担赔偿责任，完全取决于国家机关及国家机关工作人员的行为是否违法。国家赔偿法第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”由此可见，我国采用的归责原则是违法归责原则。
房地产登记，是国家房地产登记行政管理机关根据申请人的申请或依职权所作出的一种行政行为，体现了国家行政权力对房地产物权关系的合理干预，是一种行政确认行为，可以通过登记推定房地产权利种类和权利人。因此，房地产登记的正确与否，会对房地产交易当事人的权益产生很大的影响。在错误登记时受不利影响且穷尽其他救济途径仍不能获得权利救济的一方当事人，有权依据国家赔偿制度的规定，向房地产登记部门要求行政赔偿。错误登记行为并不是导致当事人权益受到损害的惟一原因，房地产交易一方当事人的欺诈行为也是损害后果发生的必要条件，这两种行为同时存在才导致最后的损害后果。这种违法行政行为和民事侵权行为的共同加害称为混合侵权。笔者认为，在发生混合侵权的情况下，由于房地产登记部门负有审核申请材料相关性、合法性和真实性的义务，保障交易安全的职责，因此仅以交易一方当事人有民事欺诈为由而完全排除房地产登记机关的行政赔偿责任，显然是不公平的，至少房地产登记部门与民事侵权行为人应当共同对损害后果承担责任。
目前，在混合侵权行为中行政机关所应承担的责任方面，最高法院司法解释已有所突破。最高法院2001法释第23号司法解释规定“由于公安机关不履行法定职责，致使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害的，应当承担行政赔偿责任。在确定赔偿的`数额时，应当考虑不履行法定职责的行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素”。由于不履行法定职责而导致公民、法人或其他组织合法权益受损，在构成要件上与本文所述混合侵权非常类似，也是由行政机关不履行法定职责这一行政侵权行为和另一方当事人的民事侵权行为共同作用产生的。因此，上述司法解释，实际上补充了国家赔偿法的规定，突破了对国家赔偿法的传统理解，对本文所讨论的房地产登记混合侵权的行政赔偿问题也具有一定的指导意义。我国《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”由此可见，房地产登记行政主管部门对于错误登记行为应当予以赔偿。
归责方式 如何确定民事侵权行为人和违法行政机关责任分担的问题，司法实践中有几种不同意见，亟待法律或司法解释作出规定。
第一，当事人提出行政赔偿请求时，由行政机关先赔偿全部损失，之后行政机关再向民事侵权行为人追偿，可以理解为连带责任。由于房地产登记部门的行政赔偿有国家赔偿金作为保障，因此这种做法有利于当事人权益的切实保护。但它的缺点也较为明显，行政机关和民事侵权人的责任分担仍然是一个要解决的问题，而且行政机关向民事侵权行为人追偿缺乏制度保障。国家赔偿法中只规定了赔偿义务机关赔偿损失后，可以要求负有重大责任的内部工作人员或者受委托的组织或个人负担部分或全部赔偿费用，但并未对赔偿义务机关以外的共同加害人进行追偿予以规定。
第二，由法院依据自由裁量权确定行政机关的责任份额，判令其赔偿相应的损失，可以理解为按份责任。这是目前司法实践中较为通行的一种做法。最高法院2001法释第23号司法解释即规定：“在确定赔偿的数额时，应当考虑行政行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素。”这就要求法院在处理案件时，应充分考虑行政机关在损害后果发生过程中所起作用的大小，来确定行政机关所应承担的赔偿数额。如果房地产登记部门由于一般过失对材料审查不严而导致登记错误，应当承担次要赔偿责任；如果房地产登记部门具有重大过失或故意，则应承担主要赔偿责任。这一制度的缺陷在于将房地产登记部门的赔偿数额完全交由法院酌情确定，缺乏较为详尽的法律依据，法院的自由裁量权过大，增加了社会对法院裁判的压力。
第三，当事人先通过其它途径求偿，当穷尽其它求偿手段仍无法得到赔偿时，方可提起行政赔偿之诉，由行政机关承担补充赔偿责任。这是作者所赞成的一种制度设计，其合理性在于，国家赔偿制度就其本质而言，是一种最终的救济制度，只有当受害人无法通过其它方式获得对自己权利的救济时，才能通过国家赔偿的方式取得赔偿。因此， 在立法上，国家赔偿制度提起的程序最为严格，赔偿的条件最为苛刻，赔偿范围最为狭窄，当然也是最有保障的，责任政府及其财政是国家赔偿的强大后盾。由于当事人受侵害的权利只有一个，当他通过其他方式和途径得到赔偿时，就不能再通过国家赔偿途径，向侵权的行政
机关要求赔偿，否则，就会出现对同一权利多次补救的情况，也体现国家赔偿最小化原则。
责任范围 根据国家赔偿法的规定，国家只对实际发生的损害进行赔偿。由于房地产交易的过程千差万别，错误的房地产登记并不一定会造成当事人权益的实际损失。有一些错误的房地产登记仅仅导致当事人对房地产权利的期待权的丧失，在这种情况下，当事人尚未发生实际损失，房地产登记部门不应承担赔偿责任。
本案是一典型的房地产错误登记行为直接导致当事人物权丧失的案例，权利人的权利补救涉及民事诉讼和行政赔偿诉讼，对两种赔偿的衔接有不同的观点和做法。在提起房地产登记行政赔偿之前，有的当事人已针对民事纠纷案提起民事诉讼并胜诉，但由于败诉方缺乏清偿能力而尚未得到执行。有观点认为，法院已经作出了由败诉方承担民事责任的判决，从而视为当事人的权利已经受到保护，只不过暂时没有实现，因而不能简单地将这种风险转移到国家机关身上；还有观点认为房地产登记机关只赔偿登记费。
作者认为这种观点是非常荒谬的，因为权利的救济不仅在程序上，而且在实体上；不仅是可能性，而且是现实性。只有这样才能让国民感到责任政府的强大后盾。考虑到依法行政的必要，在程序上不应以已经过民事诉讼处理为由，剥夺当事人提出行政赔偿的诉权，在实体上应当由房地产登记机关承担因民事主体不能或暂时不能赔偿部分的赔偿责任。房地产登记机关在承担行政赔偿责任之后，可以向民事责任主体追偿。当然，这种追偿目前还存在争议，主要是缺乏相应的程序，是按照民事诉讼程序还是完善、修改国家赔偿法。笔者认为，在国家赔偿法修改之前，应当适用民事诉讼法规定的程序追偿。
文档为doc格式
